Il mondo immobiliare è affascinante e complesso, popolato da diverse figure professionali. Tra queste, l'investitore immobiliare è una figura centrale, capace di trasformare il mercato attraverso le sue strategie e decisioni. Ma chi è esattamente un investitore immobiliare? E cosa comporta questa attività? Scopriamolo insieme.
Chi è un Investitore Immobiliare?
Un investitore immobiliare è una persona o un'entità che acquista, possiede e gestisce immobili con l’obiettivo di ottenere un ritorno economico. Questo ritorno può derivare dal reddito generato dagli affitti, dall'apprezzamento del valore dell’immobile, o da entrambi. L’investitore immobiliare deve possedere una serie di competenze tecniche e qualità personali per avere successo nel settore.
Mercato Immobiliare: Dal Passato al Presente
In passato, il mercato immobiliare era meno regolamentato e accessibile a molti. Tuttavia, l'epoca post-lockdown ha visto un boom delle transazioni, seguito da periodi di incertezza dovuti a eventi globali come guerre e crisi economiche. Il 2024 si prospetta come un anno impegnativo per il settore, con agenti e acquirenti che devono adattarsi a cambiamenti demografici e normativi.
La domanda di abitazioni più piccole e moderne è in aumento, dato che il 58% degli edifici in Italia è stato costruito prima degli anni '70 e necessita di significative migliorie energetiche e strutturali. Questo scenario offre opportunità agli investitori, che possono concentrarsi su appartamenti difficili da vendere, immobili ereditati o in sofferenza. Acquistare a buon prezzo, ristrutturare con cura e utilizzare strategie di vendita come l'home staging e l'open house può portare a profitti notevoli.
Le Tendenze del Mercato Immobiliare
Per un investitore immobiliare, è fondamentale individuare le tendenze attuali del mercato e adattare le proprie strategie di conseguenza. Ecco alcuni aspetti chiave da considerare:
Tipologia degli Appartamenti
Gli appartamenti con almeno due camere da letto sono particolarmente versatili e attraenti per una vasta gamma di acquirenti, tra cui single, coppie, investitori e famiglie. La metratura ideale per questi immobili varia tra i 70 e i 100 mq. Questa dimensione offre un buon equilibrio tra spazio e gestione dei costi, risultando appetibile per diverse tipologie di utenti finali.
Posizione degli Immobili
Gli affari migliori si trovano generalmente in zone semicentrali. Le periferie, sebbene più accessibili in termini di prezzo, spesso attirano un pubblico che può avere difficoltà ad ottenere finanziamenti o che preferisce mutui totali. Nei centri cittadini, invece, è più difficile trovare occasioni vantaggiose a causa della forte domanda e dei prezzi elevati.
Per chi opera in comuni con meno di 20.000 abitanti, è consigliabile concentrare l’attenzione sulla città più vicina, dove il mercato offre maggiori opportunità di crescita e transazioni.
Caratteristiche degli Immobili
Gli immobili con più optional e pertinenze (come balconi, terrazze, ascensori e parcheggi) sono generalmente più facili da rivendere. Tuttavia, è importante ricordare che il prezzo d’acquisto gioca un ruolo cruciale. È essenziale fare un'accurata analisi dei prezzi della zona per determinare il valore di acquisto ideale e il margine di profitto atteso.
Anche gli immobili senza spazi esterni o ascensori possono essere buoni investimenti se acquistati a un prezzo sufficientemente basso. L'importante è garantire che vi sia sempre un pubblico per ogni tipo di proprietà, a condizione che il prezzo sia competitivo e il potenziale di profitto sia chiaro.
Attività di un Investitore Immobiliare
Le fasi che compongono un investimento immobiliare di successo includono:
1. Conoscere il mercato e i valori di zona.
2. Ricercare opportunità online e mappare gli immobili in vendita.
3. Contattare operatori del settore e agenzie immobiliari.
4. Visionare gli immobili e raccogliere documentazione.
5. Elaborare un conto economico e fare una proposta d’acquisto.
6. Trattare e concludere il preliminare.
7. Scegliere imprese e materiali per la ristrutturazione.
8. Rogito, avvio delle pratiche e gestione dei lavori.
9. Home staging, foto, video e promozione dell’immobile.
10. Vendita e reinvestimento dei profitti.
Su questo argomento abbiamo intervistato Davide Storniolo, un broker di successo della famiglia RE/MAX, per discutere del processo di investimento immobiliare e della sua carriera ricca di esperienze significative.
Davide Storniolo è entrato nella famiglia RE/MAX nel 2010 e da allora ha raggiunto numerosi traguardi importanti. È stato il primo team leader in Italia per quattro volte, distinguendosi per il numero di transazioni concluse e per il volume d’affari. Nel 2022, ha fondato l'agenzia RE/MAX Monumentale a Genova, aggiungendo una nuova tappa alla sua carriera.
Dal 2015, Davide ha gestito personalmente investimenti per oltre 6.000.000 di euro, utilizzando diverse modalità di acquisto e rivendita come cessioni di preliminare, acquisti in asta, saldo e stralcio, restyling e home staging. Il suo obiettivo iniziale era supportare clienti investitori e partner, ma con il tempo ha perfezionato le sue abilità e ampliato la sua attività, diventando anche formatore per agenti immobiliari e investitori.
Come hai Iniziato?
"Ricordo con chiarezza la sua prima operazione immobiliare di circa 10 anni fa. Con i risparmi accumulati grazie all'attività di agente immobiliare e una buona dichiarazione dei redditi, riuscii ad ottenere un piccolo mutuo. L'operazione iniziò come un esperimento: acquistai un immobile con l'intento di metterlo a reddito per avere un’entrata extra. La ristrutturazione fu un successo, grazie all'aiuto dei parenti con un'impresa edile, e l'immobile fu arredato e messo in affitto.
Il momento della consegna delle chiavi fu speciale: provai una forte sensazione di soddisfazione per aver creato qualcosa di concreto. Decisi di provare a vendere l'immobile a un prezzo più alto e, con l'aiuto di un collaboratore, riuscii a venderlo a prezzo pieno in 24 ore, generando un utile di circa 50.000 euro" - ci racconta Davide Storniolo.
Questo successo iniziale lo spinse a continuare: da due operazioni all'anno passò a due al mese, espandendo la sua attività con capitali personali e dei soci. Oggi, Davide continua a fissare nuovi obiettivi e a raggiungere traguardi sempre più ambiziosi. La soddisfazione dei clienti e il rispetto dei colleghi sono le forze motrici del suo continuo impegno nel settore immobiliare.
Ma continuiamo insieme a conoscere di più la figura dell’investitore immobiliare
Caratteristiche di un Investitore Immobiliare di Successo
Competenze Tecniche
1. Conoscenza del mercato immobiliare: Comprendere tendenze, cicli economici e fattori che influenzano il settore.
2. Capacità finanziaria: Gestire efficacemente il flusso di cassa e valutare il rendimento degli investimenti.
3. Competenza legale e fiscale: Conoscere le normative locali e le implicazioni fiscali.
4. Abilità di gestione: Gestire proprietà, inquilini e manutenzione.
5. Capacità di valutazione degli investimenti: Valutare accuratamente le opportunità immobiliari.
Qualità Emotive
1. Pazienza e resilienza: Affrontare le fluttuazioni del mercato con determinazione.2. Capacità decisionale: Prendere decisioni rapide ed efficaci, adattandosi alle condizioni mutevoli del mercato.
3. Passione e visione: Avere una passione per l'immobiliare e una visione a lungo termine.
4. Capacità di networking: Costruire e mantenere relazioni solide con professionisti del settore.
Il Ruolo dell’Investitore Immobiliare
Gli investitori immobiliari giocano un ruolo cruciale nel mercato:
1. Fornitori di capitale: Finanziano l'acquisto e lo sviluppo di proprietà.
2. Catalizzatori dello sviluppo: Contribuiscono alla crescita del mercato attraverso progetti di sviluppo.
3. Acquirenti e venditori: Acquistano e vendono proprietà per ottenere profitti.
4. Gestori di proprietà: Possono gestire direttamente gli immobili, occupandosi degli inquilini e della manutenzione.
5. Innovatori e sviluppatori: Introducono nuove idee e tecnologie nel settore.
6. Partecipanti alla formazione dei prezzi: Le loro transazioni influenzano il valore del mercato immobiliare.
Vantaggi di Essere un Investitore Immobiliare
1. Flussi di reddito passivi: Generati attraverso l'affitto delle proprietà.
2. Potenziale di apprezzamento del valore: Il valore delle proprietà tende ad aumentare nel tempo.
3. Diversificazione del portafoglio: Riduzione del rischio complessivo distribuendo gli investimenti su più asset.
4. Controllo sull'investimento: Capacità di prendere decisioni strategiche sull'acquisto, gestione e vendita.
5. Benefici fiscali: Deduzioni fiscali e agevolazioni legate agli investimenti immobiliari.
Analisi delle Strategie più Comuni
Acquisto e Detenzione (Buy and Hold)
• Descrizione: Acquisto di proprietà da mantenere a lungo termine.
• Vantaggi: Apprezzamento del valore e flussi di reddito stabili.
• Svantaggi: Impegno a lungo termine e rischi di mercato.
Flipping
• Descrizione: Acquisto, ristrutturazione e rivendita rapida di proprietà.
• Vantaggi: Profitti rapidi senza mantenimento a lungo termine.
• Svantaggi: Richiede competenze specifiche e gestione del rischio.
Affitto a Breve Termine (Short-Term Rentals)
• Descrizione: Affitto di proprietà su piattaforme come Airbnb.
• Vantaggi: Ricavi più elevati rispetto all'affitto tradizionale.
• Svantaggi: Gestione intensiva e regolamentazioni locali.
Compatibilità tra Agente Immobiliare e Investitore
Sebbene l'agente immobiliare abilitato e l'investitore immobiliare siano figure generalmente incompatibili a causa delle normative, esistono soluzioni. Un agente immobiliare può operare tramite una società esterna, rispettando specifici vincoli legali.
I consigli di Davide Storniolo per gli Investitori Immobiliari
Secondo Davide, il primo passo fondamentale per chi vuole investire nel settore immobiliare è acquisire una solida conoscenza della materia. Questo include comprendere i valori di mercato delle diverse zone e sapere come cercare e valutare le operazioni immobiliari. È importante anche creare una rete di contatti con operatori del settore e agenzie immobiliari per ottenere informazioni accurate e tempestive.
Durante la fase di acquisto, è cruciale raccogliere e controllare tutti i documenti necessari e effettuare un'analisi economica dettagliata per determinare la redditività dell'investimento. Davide sottolinea l'importanza di essere meticolosi e di seguire attentamente ogni fase del processo, dalla trattativa fino alla gestione dei lavori di ristrutturazione e alla vendita finale.
La storia e i consigli di Davide Storniolo offrono una preziosa guida per chiunque voglia intraprendere un percorso di successo nel settore immobiliare. Con dedizione, conoscenza e strategia, è possibile trasformare un investimento immobiliare in una fonte significativa di profitto e soddisfazione personale.
Diventare un investitore immobiliare richiede preparazione, capitale e una buona conoscenza del mercato. Non è un percorso rapido verso la ricchezza, ma con passione, etica e determinazione, si possono ottenere grandi soddisfazioni e una significativa libertà finanziaria. Se desideri iniziare questo percorso, considera di trovare un mentore esperto che possa guidarti nei primi passi e aiutarti a navigare nel complesso mondo degli investimenti immobiliari.
