Bologna: un mercato immobiliare a più velocità

Nell’ultimo numero del Real Estate Data Hub – Outlook 2025 e Previews 2026, realizzato dal Centro Studi REMAX Italia insieme all’Ufficio Studi di RYZE e all’Ufficio Studi 24MAX, abbiamo approfondito le nuove dinamiche del mercato immobiliare con Alessio Rossi, consulente immobiliare di REMAX Prestige. Imprenditore del settore, Alessio ha costruito la propria esperienza su un approccio fortemente orientato ai risultati, con l’obiettivo di ridurre i tempi di vendita e massimizzare il valore degli immobili.
La sua visione del mercato nasce da un’osservazione costante non solo del real estate, ma anche di settori differenti, alla ricerca di modelli replicabili e strategie applicabili con efficacia concreta. Un approccio pragmatico, alimentato da studio, esperienza diretta e da una forte attitudine alla crescita personale e professionale, che lo rende un osservatore attento delle trasformazioni in atto.
In questa intervista, Alessio Rossi analizza le dinamiche che stanno influenzando il mercato immobiliare di Bologna, tra evoluzione della domanda, nuove strategie di vendita e cambiamento delle abitudini di acquisto, offrendo una lettura pratica e orientata all’azione per chi opera o investe nel settore.

Il mercato immobiliare di Bologna a più velocità

Il mercato di Bologna nel 2025 sembra aver cambiato pelle: possiamo ancora parlare di una città con un andamento unico o siamo entrati in una fase di mercati “a più velocità”?
Il 2025 è stato un anno di svolta reale per il mercato immobiliare di Bologna. Non parliamo più di una crescita uniforme, ma di una città che si muove per direttrici ben precise. I valori hanno tenuto, ma la vera differenza si è vista nelle micro-zone: alcune aree hanno iniziato a crescere in modo concreto, altre sono rimaste più stabili. Oggi il mercato non premia più semplicemente la posizione centrale, ma la connessione con ciò che genera valore, quindi infrastrutture, lavoro e sviluppo. Zone come Bolognina, Navile e Fiera stanno cambiando passo perché anticipano il futuro della città. Anche le aree in riqualificazione stanno vivendo una fase anticipatoria molto interessante: stanno cambiando percezione, i valori iniziano a muoversi, ma il salto più evidente arriverà con il completamento delle infrastrutture e dei progetti in corso. In queste aree è fondamentale avere visione per cogliere opportunità prima che diventino evidenti a tutti. Chi oggi legge questi segnali si posiziona con un vantaggio importante sul mercato di domani.

Infrastrutture e sviluppo economico come driver del valore

In che modo infrastrutture e sviluppo economico stanno riscrivendo la mappa del valore immobiliare a Bologna?
L’impatto delle infrastrutture è concreto e percepibile. Oggi le persone non acquistano soltanto una casa, ma acquistano mobilità, tempo e qualità della vita. Il tram, il potenziamento della rete ferroviaria e i nuovi collegamenti stanno modificando la percezione delle distanze, rendendo sempre più centrali zone che prima erano considerate periferiche. Questo è un cambiamento strutturale che sta ridisegnando Bologna e incide direttamente sul valore degli immobili. Parallelamente, il ruolo dell’economia è determinante: il Tecnopolo e il sistema di aziende hanno rafforzato Bologna come polo tecnologico. A questo si aggiunge un tessuto solido basato su industria, ricerca e università che genera una domanda costante e qualificata. Non si tratta più solo di studenti o domanda locale, ma di professionisti, tecnici e manager che si trasferiscono per lavoro. Cresce anche la componente internazionale: lavoratori corporate e ricercatori scelgono Bologna e cercano immobili pronti, arredati e ben collegati. Questo contribuisce ad alzare il livello qualitativo del mercato e a rafforzare il posizionamento della città come hub internazionale.

Nuovi protagonisti della domanda e mercato degli affitti

Chi sono oggi i nuovi protagonisti della domanda immobiliare a Bologna e come stanno cambiando le esigenze abitative e il mercato degli affitti?
Le esigenze abitative stanno cambiando in modo significativo. Oggi si cercano immobili pronti, funzionali, efficienti e ben collegati. La qualità della vita è diventata centrale nella scelta: non conta solo la metratura, ma come si vive lo spazio. Questo cambiamento si riflette anche nel mercato degli affitti, dove esiste una tensione reale e ormai strutturale tra domanda e offerta. La domanda è elevata e continua a crescere, sostenuta non solo dagli studenti ma anche da lavoratori e professionisti, mentre l’offerta non riesce a stare al passo. Gli immobili di qualità, ben posizionati e pronti, vengono assorbiti molto rapidamente, rendendo il mercato dinamico. In particolare, la domanda corporate e internazionale cerca soluzioni immediatamente abitabili, senza necessità di interventi. In questo scenario non basta più avere un immobile disponibile: è fondamentale che sia presentato e posizionato nel modo corretto.

2026: crescita selettiva e nuovi criteri di investimento

Il 2026 sarà un anno di crescita o di selezione? E quali sono oggi i criteri davvero decisivi per chi vuole investire a Bologna?
Per il 2026 mi aspetto un mercato positivo ma più selettivo. Non ci sarà una crescita uniforme, ma una polarizzazione sempre più evidente. Le zone ben collegate e inserite in contesti di sviluppo continueranno a performare meglio, mentre altre rimarranno più stabili. Anche i prezzi seguiranno questo andamento selettivo: alcune micro-zone cresceranno grazie a infrastrutture e sviluppo, mentre altre resteranno più stabili. Il mercato premia sempre di più la qualità e la posizione, e chi acquista oggi con visione ha maggiori possibilità di valorizzare l’investimento nel tempo. L’andamento dei tassi ha portato a una maggiore selezione: gli acquirenti sono più attenti e consapevoli, ma il mercato resta attivo. Oggi investire significa fare una scelta strategica, basata su logiche di rivendibilità e sostenibilità. Le zone consolidate offrono stabilità, mentre quelle legate a infrastrutture e rigenerazione urbana presentano un maggiore potenziale di crescita. La direzione è chiara: Bologna non crescerà in modo uniforme, ma sarà guidata da infrastrutture, lavoro e sviluppo. La vera differenza la farà la capacità di anticipare dove si sposterà il valore nei prossimi anni, ed è lì che si crea il vero vantaggio competitivo.