Il mercato logistico in Italia si sta consolidando con investitori internazionali che sono attratti da rendimenti che rimangono, per ora, più alti rispetto alla media europea. Il volume complessivo delle compravendite registrate sul territorio nazionale nel 2020 è superiore agli 1,5 miliardi di euro, un nuovo record per il settore.
Da parte dei player cresce la richiesta di spazi di qualità e personalizzati: il prodotto built to suit rimane la parte di mercato più consistente e solida. La centralità della tecnologia, della sostenibilità energetica e dei nuovi standard per costruzioni logistiche ha favorito la collaborazione tra i futuri tenant, investitori e developer nei nuovi sviluppi che interessano anche aree greenfield in zone finora considerate secondarie. I costi di costruzione dell’edificio riflettono quindi le necessità dei tre attori in gioco.
La prima edizione del report annuale di Real Estate DATA HUB riporta un'attenta analisi dell'andamento del mercato della Logistica. Per questo comparto abbiamo intervistato Laura Bertulessi, Amministratore Delegato di Italtrans, un’azienda di logistica e trasporto con 800 mezzi di proprietà, 1.200 semirimorchi e 850.000 mq di magazzini.
A seguito della diffusione della pandemia e dei nuovi trend emersi quali sono stati i principali impatti nella vostra attività?
La diffusione della pandemia ha impattato fortemente il settore della logistica, che si è dovuto evolvere per fare fronte alle nuove necessità emerse.
Italtrans si è strutturata per migliorare l’efficienza dei propri servizi e ha occupato nuovi spazi al fine di governare la crescente domanda dell’e-commerce. Ai nostri magazzini di stoccaggio abbiamo affiancato magazzini flessibili per poter gestire questi nuovi volumi più velocemente.
I flussi legati all’e-commerce ritorneranno ai livelli pre-covid o si continuerà con l’evoluzione in atto?
Nel 2020 la crescita dell’e-commerce è stata del 120%, un tasso che difficilmente potrà riproporsi in queste dimensioni. Risulta difficile prevedere quali saranno i volumi dell’e-commerce post pandemia. Da nostre analisi ci aspettiamo una crescita nell’intorno del 30% rispetto ai volumi pre-covid, in linea con la diffusione naturale dell’e-commerce registrata fino a quel momento. Ma non si possono escludere volumi maggiori dovuti a consumatori in passato non abituali che in questo anno hanno sperimentato l’acquisto online e continueranno a richiederlo. Diversamente, ci aspettiamo un rallentamento sul tasso di crescita del delivery e take-away legati ai ristoranti.
Quali sono le zone che maggiormente ricercate?
Sia per l’e-commerce che per la logistica integrata, la scelta delle location dipende dalle necessità del cliente. Sono loro ad individuare aree per loro strategiche, con una logica sia B2B che B2C. Le richieste che attualmente Italtrans ha ricevuto si collocano per l’80% al Nord e per il 20% al Centro-Sud. Tra le aree maggiormente ricercate per il canale e-commerce vi sono quelle limitrofe ai centri urbani al fine di avvicinare le merci al consumatore finale e garantire un servizio veloce. Per la GDO e l’industria le aree ottimali sono quelle vicine alla rete autostradale o a corridoi di collegamento e che consentano ampliamenti futuri.
Quali sono le caratteristiche che devono avere i magazzini che ricercate?
Utilizziamo prevalentemente magazzini di proprietà. Questo perché gli immobili presenti sul mercato non sono dotati di caratteristiche adeguate per la massimizzazione della capacità di stoccaggio e l’efficientamento dei processi di entrata e di uscita delle merci (in termini di altezze, pavimentazioni, numero di baie di carico) e non garantiscono le performance richieste dai nostri clienti. In particolare per il settore alimentare difficilmente vengono assicurati standard di qualità e di conservazione delle merci sufficienti.
In termini di automazione quali sono le innovazioni principali che attuate o prevedete per il futuro?
Siamo stati tra i primi ad introdurre automazione nei nostri magazzini sia per la gestione della merce stoccata sia per la movimentazione della stessa all’interno della struttura. Ricorriamo all’utilizzo di supporti tecnologici che permettono di ridurre al minimo gli errori e che assicurano tempi di esecuzione ridotti.
A seconda della soluzione tecnologica utilizzata vi saranno diverse possibili configurazioni di magazzino per rispondere alle specifiche necessità del cliente. Nel caso della GDO, ad esempio, i magazzini vengono organizzati in base alla tipologia della merce, alle dimensioni, alle quantità di consumo. Grazie all’automazione si possono gestire tutte queste variabili in modo più efficiente, aumentando la produttività e fornendo un servizio migliore a prezzi più contenuti.
Ci sono nuovi trend che stanno caratterizzando il mercato logistico?
Il trend principale è quello dell’ESG al quale Italtrans dimostra grande sensibilità da tempo, realizzando tutti gli immobili con attenzione all’autonomia energetica, ai consumi ed al benessere dei lavoratori. Anche il parco mezzi è rinnovato con veicoli green e sia il mercato che i clienti riconoscono e apprezzano questo tipo di investimenti. Una normativa più stringente su questi aspetti però aiuterebbe a migliorare la situazione complessiva del settore logistico.
