L'ultima edizione del Real Estate DATA HUB, redatta dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Studi di 24MAX, offre un'analisi dettagliata sull'andamento del mercato immobiliare italiano nel 2023 e prospettive per il 2024. Questo rapporto si distingue per un'esamina approfondita delle dinamiche del mercato immobiliare in città come Roma, Milano, Bologna e Palermo, suddivise in comparti specifici: residenziale e lusso, logistico, direzionale, commerciale e ricettivo.
Gli effetti della macroeconomia sul settore immobiliare
Negli ultimi due anni, le dinamiche del mercato immobiliare sono state fortemente influenzate dall’aumento combinato dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse.
“L’incremento dei tassi di interesse e dell’inflazione ha comportato un riaggiustamento al rialzo dei rendimenti attesi nel corso del 2023, comportando così una riduzione nel numero di transazioni; il successivo stop alla politica monetaria restrittiva e la riduzione dei tassi prevista per i prossimi mesi stanno iniziando a riattivare il mercato, sbloccando l’atteggiamento cautelativo adottato finora dagli investitori” spiega Paolo Ranieri, partner di Avalon Real Estate.
Un’altra componente che sta acquisendo sempre più rilevanza, ai fini dell’equilibrio del mercato, riguarda lo stock di immobili in vendita. Il 2023 ha confermato le aspettative di rallentamento degli investimenti con una contrazione della domanda, da un lato, disincentivata dall’aspetto economico, dall’altro, dalla riduzione dell’offerta che sbilancia il mercato dal lato dei venditori. I comparti immobiliari analizzati hanno risentito del contesto macroeconomico in modo diverso. Nel 2023, è stato il settore residenziale ad aver risentito maggiormente degli effetti dei tassi interesse, con una riduzione delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Il comparto direzionale è rimasto stabile, mentre il segmento retail ha mostrato una crescita in linea con quanto verificatosi nel 2022. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’attesa riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE ipotizzata per il mese di giugno si rifletterà gradualmente sull’andamento del mercato nei mesi successivi, favorendo un ritorno della fiducia degli investitori con un aumento graduale della domanda nella seconda parte dell’anno. Tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più interesse il settore industriale-logistico, che si conferma asset class del 2023.
Analisi mercato residenziale
Secondo le analisi della nona edizione di Real Estate DATA HUB, nel 2023 il mercato residenziale ha manifestato un certo dinamismo, con un’attività più intensa nella prima parte dell’anno e un lieve rallentamento nel terzo e quarto trimestre, in linea con la stagionalità storica.
“Va sottolineato che queste fluttuazioni non hanno inciso sul riequilibrarsi della domanda, confermando il trend di un mercato in consolidamento”, commenta Dario Castiglia, Ceo & Founder di RE/MAX Italia.
A livello nazionale si osserva un maggior aumento dell’offerta in provincia rispetto alle città, con qualche eccezione nei grandi centri urbani. Secondo l’analisi degli immobili transati riportata nel Real Estate DATA HUB, le preferenze dei consumatori si sono mantenute sostanzialmente stabili rispetto al 2022, confermando al primo posto i trilocali (42,55% del totale) in tutte le regioni italiane, seguiti dai bilocali (23,93%), soprattutto al Centro e al Nord, e dai quadrilocali (17,74%), particolarmente ricercati nel Sud e nelle isole. I monolocali, invece, risultano essere la tipologia di immobile meno transata in tutte le regioni con un’incidenza intorno al 2% sul totale. Nel panorama del mercato immobiliare residenziale, la Lombardia emerge come la regione trainante, seguita, nel Nord, da Veneto e Piemonte. Nel Centro Italia, il Lazio si posiziona al vertice, seguito da Toscana ed Emilia-Romagna, mentre al Sud, la Puglia e la Campania mostrano una significativa attività. Nelle isole, la Sicilia guida il mercato. Nell’ultima parte del 2023, i giorni sul mercato per la vendita di immobili residenziali sono ritornati ai livelli del Analizzando il mercato nazionale per macroaree, si osserva un andamento simile e con una maggiore dinamicità al Nord. Al Nord infatti i giorni di mercato si riducono a circa 5 mesi. Sul fronte dei prezzi si registra una leggera crescita nel lungo periodo. Anno su anno si registra una fluttuazione rispetto al trend dei prezzi al metro quadro, con un rallentamento che nel 2023 si attesta sui 1.762 Euro, rispetto ai 1'812 Euro del 2022.
Mercato creditizio
Secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24MAX - società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, il 93,78% dei mutui erogati nel secondo semestre 2023 è stato finalizzato all’acquisto. Il tasso fisso si conferma la soluzione preferita, con il 79,66%, mentre il tasso variabile è al 18,77% e il tasso misto al 1,57%. Aumenta la percentuale di richiedenti con contratto di lavoro a tempo indeterminato. Per le fasce di età, quella compresa tra i 35-44 anni si conferma essere la più attiva, rappresentando il 36,3% della domanda. Stabile l’importo medio erogato, che si mantiene in un intervallo compreso fra i 100 e i 140 mila euro.
“Il mercato del credito e l’accessibilità dei mutui hanno certamente scoraggiato potenziali venditori che intendevano cambiare casa”, spiega Castiglia, che ad oggi ricopre anche la carica di Amministratore Delegato di 24MAX. “Un eventuale taglio dei tassi certamente stimolerebbe la domanda, determinandone aumenti graduali verso la fine dell’anno”.
La nona edizione del Real Estate DATA HUB, realizzata dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Studi di 24MAX, fornisce una visione chiara e informativa del mercato immobiliare italiano. Questo rapporto offre un'analisi dettagliata delle dinamiche di mercato e previsioni per il futuro, supportate da dati effettivi sulle transazioni e testimonianze di esperti del settore.
